Gli effetti della riforma del catasto 2021

Aumento delle tasse, aumento dell’Isee, meno agevolazioni e aumento dei fitti, questi saranno gli effetti della riforma.

Non è vero che vogliono combattere l’evasione, ma solo aumentare le tasse, nel 2004 fu stabilita la nullità del contratto non registrato.

La riforma del catasto, ha per obiettivo l’avvicinamento del valore catastale con quelli di mercato, in pratica l’aumento delle tasse.

Le tasse aumenteranno sia in via diretta, sia in via indiretta, l’aumento diretto si ha per l’aumento per l’imposta di registro, per l’imposta ipotecaria, imposta catastale e IMU, che si applicano in percentuale sul valore dell’immobile, quindi se aumenta il valore dell’immobile aumenteranno inevitabilmente le tasse, ma c’è anche l’aumento indiretto, in quanto l’aumento del valore della casa, anche se è l’unica posseduta farà aumentare il valore ai fini Isee e quindi meno agevolazioni e quindi più tasse.

Un altro effetto indiretto dell’aumento della riforma del catasto, che si concretizza in un aumento dei valori catastali, comporterà inevitabilmente anche l’aumento dei fitti.

Se un proprietario deve pagare più Imu sull’immobile, tale aumento lo scaricherà sull’inquilino.

Come si suol dire il lupo perde il pelo, ma non il vizio, come al solito si va a finire ad aumentare le entrate e mai le uscite.

Si sente continuamente di evasione fiscale sugli immobili, ma di cosa parlano? Ormai l’evasione sugli immobili è veramente limitata, i contratti di fitto devo essere registrati, altrimenti sono nulli.

L’articolo 1, comma 346, della Legge n. 311/2004 prescrive che: I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati.

Secondo la giurisprudenza a norma dell’art. 1 co. 346 della Legge n. 311/2004, il contratto di locazione di immobili che non sia registrato nel termine di legge di 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto è nullo.

Secondo quanto sostenuto  dalla Corte di Cassazione (Cass. SS.UU. 09/10/2017 n. 23601 e  Cass.  28/04/2017 n. 10498), tale nullità si configura come un’ipotesi di nullità testuale sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extra-formale di validità (il legislatore ha elevato la norma tributaria sulla registrazione a norma imperativa, la cui violazione comporta la nullità del contratto).

Quindi chi non registra il contratto rischia veramente grosso, perché non può esperire alcuna azione giudiziaria. La nullità per mancata registrazione può essere sanata, con effetto retroattivo, ricorrendo al ravvedimento operoso registrando il contratto tardivamente nei termini di legge.

Dott. Giuseppe Marino

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